News Continuous Bureau | Mumbai
Mumbai: મુંબઈની વૃદ્ધિ ઊર્ધ્વમંડળના સ્તરે પહોંચી રહી છે. અમુક પુનર્વસન આવાસ યોજનાઓમાં વર્ચ્યુઅલ રીતે અમર્યાદિત ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ ( FSI ) એ વિકાસકર્તાઓને ભીડભાડવાળા વિસ્તારોમાં પણ ઊંચા અને ઊંચા બાંધકામ કરવાની મંજૂરી આપી છે. દક્ષિણ મુંબઈમાં જાવજી દાદાજી માર્ગ તરીકે ઓળખાતી સાંકડી ગલીમાં ભાટિયા હોસ્પિટલની પાછળ, બે એકરના પ્લોટ પર ભારતના સૌથી ઊંચા રહેણાંક ટ્વીન ટાવરનું કામ શરૂ થયું છે, જેમાં એક સમયે જૂની ચીકલવાડી ચાલ હતી.
FSI, ગુણોત્તર જે વ્યાખ્યાયિત કરે છે કે પ્લોટ પર કેટલું બિલ્ડ કરી શકાય છે, ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ રેગ્યુલેશન 33 (9) હેઠળ ક્લસ્ટર રિડેવલપમેન્ટ માટે 10 છે. આઇલેન્ડ સિટીમાં સરેરાશ FSI લગભગ 3 છે. 10 ની FSI એટલે કે 1,000 ચોરસ મીટરના પ્લોટ પર, બિલ્ડર 10,000 ચોરસ મીટરનું બાંધકામ કરી શકે છે.
આરાધ્યા અવન નામના ટ્વીન ટાવર 312-મીટર ઉંચા હશે અને જ્યારે પૂર્ણ થાય ત્યારે તેમાં 18 પોડિયમ અને 61 રહેવા યોગ્ય માળ હશે. મુંબઈમાં હાલમાં સૌથી ઊંચી રહેણાંક ઇમારત મહાલક્ષ્મી ખાતે મિનર્વા (306 મીટર) માં છે.
પરંતુ શું ઉંચી FSI ઉપલબ્ધ હોવાને કારણે મુંબઈ આવા મોટા બાંધકામોનો ભાર ઉઠાવી શકે છે? કેદારનાથ રાવ ઘોરપડે (environmental sustainability planner and former chief planner), કહે છે કે જમીનની સંભવિતતા વધારવાના સંદર્ભમાં મુંબઈ એક “શહેરી આયોજન પ્રયોગશાળા” રહ્યું છે.
શું મુંબઈ ‘અમર્યાદિત’ FSI પાછળ વર્ટિકલ ગ્રોથ લોડ લઈ શકે છે?
ચોક્કસ પુનર્વસન આવાસ યોજનાઓમાં વર્ચ્યુઅલ રીતે અમર્યાદિત ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) સાથે, વિકાસકર્તાઓને ઊંચી ઇમારતો બનાવવાની મંજૂરી આપે છે, ઊંચી ઇમારતો મુંબઈની સ્કાયલાઇન પર પ્રભુત્વ ધરાવે છે.
મેન ઈન્ફ્રાકન્સ્ટ્રકશનના એમડી મનન શાહ, જે દક્ષિણ મુંબઈ (South Mumbai) માં જૂની ચિકલવાડી ચાલનો પુનઃવિકાસ કરી રહી છે, તેણે કહ્યું: “ઊંચી FSI વિના આ પ્રોજેક્ટ શક્ય ન બન્યો હોત.” પ્લોટના એક ભાગ પર એક અલગ ટાવરમાં ચાલના રહેવાસીઓને વિના મૂલ્યે પુનઃસ્થાપિત કરવામાં આવશે. બે એકરના પ્લોટ પર કુલ બાંધકામ 13 લાખ ચોરસ ફૂટનું હશે.
“વધારાની ફ્લોર સ્પેસની સતત વધતી જતી માંગને પહોંચી વળવા માટે જમીનની સંભવિતતા વધારવા માટેનું સાધન વિકાસ નિયંત્રણ અને પ્રમોશન રેગ્યુલેશન્સ (Development control and promotion regulations) દ્વારા કરવામાં આવ્યું છે. વધુમાં, જમીનના ઉપયોગની માંગમાં સ્થાનીય પરિવર્તન અને તેના પરિણામે વિવિધ પ્રકારની પ્રવૃત્તિઓની પ્લેસમેન્ટ આ માંગને શોષવા માટે FSI પ્રોટીનને ઇન્જેક્ટ કરવા તરફ દોરી જાય છે, ” કેદારનાથ રાવ ઘોરપડેએ જણાવ્યું હતું,
પરંતુ શું સહાયક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિના FSI નો સતત વધારો ટકાઉ રહેશે?
મુંબઈના એક અગ્રણી ડેવલપરે જણાવ્યું હતું કે, “અમારી પાસે નિયમિત ધોરણે બિલ્ડીંગ રેગ્યુલેશન્સમાં ખૂબ જ ટિંકરિંગ થાય છે અને દર 3-5 વર્ષે સમીક્ષાની પ્રક્રિયા સાથે આને રોકવાની જરૂર છે. પુનર્વસન પ્રોજેક્ટ્સમાં એફએસઆઈ (FSI) ને લિંક કરવાની જરૂર છે. રસ્તાની પહોળાઈમાં જેમ કે અન્ય પ્રોજેક્ટ પ્રકારો માટે કેસ છે. અમે સૌથી પહોળા રસ્તાઓ પર ઉચ્ચ એફએસઆઈ ધરાવી શકીએ છીએ. જ્યાં પુનર્વસન માટે આવી ઘનતા જરૂરી છે. પરંતુ સામાન્ય રીતે, આટલી હદ સુધી FSI વધારવાની જરૂર નથી. વધુમાં, સત્તાવાળાઓએ તમામ રસ્તાઓ પર પાર્કિંગ અને અતિક્રમણ હટાવવાની કાર્યવાહીનો કડક અમલ કરવાની જરૂર છે જેથી મુંબઈ આપણા બધા માટે કામ કરવા અને રહેવા માટે વધુ સારી જગ્યા બની શકે.”
આ સમાચાર પણ વાંચો: Pandharpur : વિઠુરાયના ચરણોમાં ભક્તોનું ભરપૂર દાન; 6 કરોડ 27 લાખની આવક થઈ છે.
એફએસઆઈ 17 અને 20 જેટલી પણ વધી શકે છે.
હાઉસિંગ નિષ્ણાત ચંદ્રશેખર પ્રભુએ જણાવ્યું હતું કે મુંબઈ શહેરમાં જૂની અને જર્જરિત ઉપકર મિલકતોના પુનઃવિકાસ માટેની એફએસઆઈ 17 અને 20 જેટલી પણ વધી શકે છે. બિલ્ડિંગ મટિરિયલનો દુરુપયોગ અને બાંધકામ અને જાળવણી ખર્ચમાં વધારો, ખુલ્લી જગ્યાઓનું કોંક્રિટીકરણ અને ખરાબ આયોજન ઉપરાંત, તે ઘનતાના અવિશ્વસનીય સ્તર તરફ દોરી જાય છે, પરિણામે ક્લોસ્ટ્રોફોબિક પરિસ્થિતિઓ જે નાગરિકોની સુખાકારી માટે વિનાશક પરિણામો ધરાવે છે,” પ્રભુએ કહ્યું.
પરંતુ આર્કિટેક્ટ મનોજ ડેસરિયાએ દાવો કર્યો હતો કે BMCએ નવા ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ એન્ડ પ્રમોશન રેગ્યુલેશન (DCPR-2034) ને અંતિમ સ્વરૂપ આપતા પહેલા, પાણી, ગટર અને વરસાદી પાણીના ગટરને લગતી નાગરિક માળખાકીય સુવિધાઓનો વિગતવાર અભ્યાસ કર્યો હતો. “નિષ્કર્ષો એ હતા કે મુંબઈ વિવિધ વિભાગો દ્વારા વધારાના માળખાકીય સુવિધાઓનો ભાર ઉઠાવી શકે છે. ટ્રાફિકના મુદ્દાઓ વિશે, સરકારે મેટ્રો, મોનોરેલ, દરિયાકાંઠાના રસ્તાઓ જેવી સામૂહિક પરિવહન પ્રણાલી શરૂ કરી દીધી છે, જે આવનારા સમયમાં ટ્રાફિકને સરળ બનાવશે.” જણાવ્યું હતું.
પરંતુ આ શહેરોમાં મકાનના નિયમો એટલા કડક છે કે જાહેર સુવિધાઓ માટે ખુલ્લી જગ્યાઓ 85-90% જેટલી છે. યોજનાઓ મંજૂર થાય તે પહેલાં એક જટિલ અસર આકારણી હાથ ધરવામાં આવે છે. ન્યૂયોર્ક સ્થિત આર્કિટેક્ટ અરઝાન સામ વાડિયાએ જણાવ્યું હતું કે યુએસ શહેરોમાં ઉચ્ચ એફએસઆઈ માત્ર કોમર્શિયલ ઝોનમાં જ મંજૂર છે. “રહેણાંક ઝોનમાં બિલ્ડીંગ નિયમો મોટાભાગે નાગરિકોની કાર્યવાહીને કારણે ખૂબ કડક છે,” તેમણે કહ્યું.
મુંબઈમાં, નિષ્ણાતોએ જણાવ્યું હતું કે યોગ્ય ઝોનિંગ કાયદાનો અભાવ અને શહેરની વિકાસ યોજનામાં વારંવારના સુધારાને કારણે ખાસ કરીને ભીડભાડવાળા વિસ્તારોમાં બેફામ અને આડેધડ વિકાસ થયો છે. ઝોનિંગ શહેરને આકાર આપે છે અને બિલ્ડિંગનું કદ, વસ્તીની ગીચતા અને જમીનનો ઉપયોગ કરવાની રીતને નિયંત્રિત કરે છે, નિષ્ણાતોએ ઉમેર્યું હતું.
